Baisse des ventes et hausse des taux hypothécaires, mais la « brique » italienne ne faiblit pas. Alors qu’au niveau mondial, le marché de l’immobilier a commencé à accumuler les indicateurs négatifs, de la faillite des géants chinois de la construction à l’effondrement de la valeur des maisons en Angleterre, en Italie, le secteur est stable. La dynamique des prix est stable : ils ont augmenté de 1 % au premier semestre 2023, selon le rapport de Nomisma Immobiliare, mais ils ont des tendances profondément différentes à Milan, où les Jeux olympiques d’hiver ont tiré le sprint vers une croissance qui a commencé à l’époque de l’Expo (+24 % depuis 2008), et dans le Mezzogiorno en difficulté. Ce qui est inquiétant, en revanche, c’est une donnée qui, selon les opérateurs, représente une première sonnette d’alarme : le nombre d’achats et de ventes, qui après la pandémie avait rebondi de manière substantielle, a inversé la tendance en 2023.

Une contraction du marché est en cours. Au deuxième trimestre, elle était de 16 % par rapport à l’année dernière, au premier trimestre, elle était de 8 %. Le ralentissement qui a commencé à la fin de l’année dernière s’intensifie et conduit à l’hypothèse de 120 mille achats et ventes en moins d’ici 2022″, explique Luca Dondi, CEO de Nomisma. Il y a une réduction de la demande qui dépend de la réduction du crédit. Les prix montrent également des signes de ralentissement, ils se stabilisent d’un point de vue nominal, mais d’un point de vue réel. Leur valeur baisse parce qu’ils ne se sont pas ajustés à l’inflation. C’est ce qui se passe pour les revenus : les salaires sont stables mais le pouvoir d’achat a diminué en raison de l’inflation ». Selon Nomisma, les premiers effets sur les prix, s’il y en a, seront visibles dans un an, et il faudra comprendre si nous nous dirigeons vers une récession ou une simple stagnation. « Pour nous, la réaction aux chocs est tardive. Contrairement aux marchés anglo-saxons, où les marchés sont plus transparents et réactifs, en Italie il y a une plus grande rigidité parce que la composante de propriété est plus élevée et l’incidence du crédit hypothécaire est plus faible », souligne Dondi, « le marché immobilier est plus étroitement lié à la dynamique familiale et patrimoniale, il y a une approche culturelle et non pas financière ».

Scenari immobiliari, un institut indépendant d’études et de recherches, lors du 31ème Forum qui s’est tenu à Rapallo, assure que le chiffre d’affaires augmentera de 3,6% en un an, approchant les 150 milliards d’euros. Pour le président Mario Breglia, il n’y a pas d’inquiétude à avoir. « Les prévisions sont de 650-680 mille ventes par an, dans les périodes de crise nous atteignions 400 mille, le problème est qu’il s’agit d’un marché rigide, avec peu de marges. Nous sommes confrontés à une crise de l’offre, pas de la demande, la volonté d’acheter est là de la part des Italiens. Il y a un manque de solutions de logement adéquates, alors qu’il y a beaucoup d’appartements peu attrayants qui restent invendus et perdent progressivement de la valeur ». Le problème, selon Breglia, est la pénurie de nouvelles maisons : les chantiers se sont arrêtés avec Covid et tout s’est concentré sur les primes, et surtout sur les maisons à louer.

Abitare Co, courtier en vente, a analysé les données de l’Observatoire du marché immobilier de l’Agenzia delle Entrate et souligne que la baisse des achats et des ventes au deuxième trimestre a atteint 22,8 % à Bologne, 21,5 % à Rome et 17,1 % à Milan. Un coup d’arrêt brutal pour les grandes villes, dû à la hausse des taux d’intérêt et à l’épuisement de la recherche de grands espaces de vie entamée pendant la pandémie. Une tendance confirmée par MutuiOnline.it, le site de comparaison des prêts bancaires aux familles, qui signale des augmentations insoutenables pour les versements à taux variable (avec des pointes de 70 %) et une chute drastique des prêts pour la première maison, qui ne représentent plus que 56,2 % du total (ils étaient 72,9 % l’année dernière). Les achats et les ventes sont en nette diminution et le pourcentage de ceux qui achètent sans hypothèque augmente », explique Nicoletta Papucci, directrice du marketing, « les gens achètent des maisons moins chères et il y a également une diminution du montant demandé pour essayer d’avoir des versements plus acceptables : le montant moyen est de 130 000 euros, il était de 141 000 euros il y a un an et demi ». Les prix, quant à eux, se maintiennent, mais ne parviennent pas à absorber l’inflation : « Ce n’est qu’au cours des derniers mois que nous observons une légère baisse des prix, qui sont fondamentalement stables, mais qui ont en fait chuté par rapport à un taux d’inflation de 8 %. Il n’y a certainement pas eu l’effondrement que l’on a pu observer dans d’autres pays comme l’Angleterre ou les États-Unis ». Selon M. Papucci, la baisse des achats et des ventes n’aura pas d’effets catastrophiques. « Il existe un marché à deux vitesses : dans de nombreuses régions d’Italie, les prix sont inférieurs à ceux de 2008, alors qu’ils sont beaucoup plus élevés dans les grandes villes. À long terme, le vieillissement de la population, d’une part, et la nécessité de s’adapter aux exigences européennes en matière d’efficacité énergétique, d’autre part, sont préoccupants ». Un effet positif a été la garantie d’État pour les moins de 36 ans introduite par le gouvernement Draghi, qui a entraîné une augmentation de 30 % des demandes de prêts hypothécaires pour l’achat d’un premier logement par les jeunes. Une mesure qui expire à la fin du mois et que le gouvernement envisage de proposer à nouveau, mais avec des paramètres plus stricts qui limiteront le nombre de bénéficiaires.