La nouvelle année universitaire approche à grands pas et la course aux chambres pour les étudiants venant de l’extérieur de la ville et d’ailleurs reprend. Les travailleurs et les étudiants universitaires seront confrontés cette année à une situation toujours caractérisée par des hausses de prix, même si ce n’est pas le cas dans toutes les villes. D’un autre côté, ils disposeront d’une offre plus importante sur le marché, étant donné l’augmentation généralisée de ce type de logement (+34% pour les chambres individuelles). Le dernier rapport d’Immobiliare.it Insights, une société appartenant au groupe Immobiliare.it, met en évidence une augmentation très significative de l’offre, en particulier dans les centres satellites, tels que Brescia (+75%), Latina (+68%) et Bergame (+49%), qui se proposent désormais comme une alternative aux grands centres, en partie grâce à la présence de liaisons rapides avec la grande ville et à une offre éducative souvent similaire.

La demande continue cependant de croître, influencée par la longue traîne des retours post-Covid : la demande pour les célibataires est en hausse de 27% par rapport à 2022. Milan était dans le collimateur, ayant déclenché la manifestation des tentes juste avant l’été : la ville, pour la première fois ces dernières années, freine la hausse des prix. Elle reste cependant la plus chère, avec un coût moyen de 626 euros par mois pour un célibataire, et marque « seulement » +1% par rapport à l’année dernière en raison d’une augmentation de l’offre (+36%), tout en maintenant une augmentation de la demande (+15%). En ce qui concerne la capitale, Rome connaît une croissance importante de la demande (un bon +55% par rapport à l’année dernière) liée à la mobilité difficile vers la ville et à l’achèvement du retour sur le lieu d’études après la pandémie. Cela entraîne une croissance plus faible de l’offre, immédiatement absorbée par le marché. La bonne nouvelle pour les étrangers et leurs familles est que la redevance cesse de courir, restant à 463 euros par mois pour une personne seule.

Bologne, Padoue et Venise ont en commun une augmentation de l’offre (+33%, +30% et +47% respectivement), mais ont un comportement différent du côté de la demande, ce qui détermine des tendances différentes dans les loyers. Bologne, avec ses 482 euros par mois pour une chambre, toujours en croissance (+8% par rapport à l’année précédente), montre une diminution de l’intérêt (-14%), la demande continuant à se déplacer vers le premier hinterland. Padoue, en revanche, enregistre une forte augmentation des recherches (+87%), grâce également à une réduction du prix (-12%) liée à l’entrée d’une nouvelle offre. Venise est toutefois atypique en ce qui concerne le chevauchement de la demande touristique à court terme : elle enregistre une hausse de prix de 10% malgré une augmentation de l’intérêt moins importante que dans les autres villes (+25%).

Il y a ensuite les villes qui découvrent l’offre de solutions partagées : Brescia, Latina, Trieste, Modène, Messine et Catane enregistrent une croissance du nombre de logements disponibles de plus de 50% par rapport à l’année dernière. Les petits propriétaires évaluent ces formules de location avec intérêt, et ici l’offre anticipe la demande, avec une attente raisonnable en septembre d’une baisse des prix par la concurrence du marché. « Comme les propriétaires décident d’entrer sur le marché des chambres ou des locations touristiques à court terme, il en résulte une diminution du nombre de biens proposés sur le marché traditionnel de la location à long terme (les contrats 4+4 ou 3+2 de l’accord de location) », souligne Carlo Giordano, membre du conseil d’administration d’Immobiliare.it. Le développement immobilier en Italie est au point mort depuis des années, ce qui augmente la probabilité de faire face, à moyen terme, à une nouvelle pénurie de loyers liée à la rareté de l’offre pour les jeunes travailleurs ou les nouveaux couples à la recherche d’un logement dans ces villes ».

Les 10 villes les plus chères pour les étudiants

En ce qui concerne les chambres individuelles, Milan résiste sur la première marche du podium, à 626 euros. Bologne dépasse Rome pour la première fois : pour s’offrir une chambre individuelle dans la première ville, il faut compter 482 euros, contre 463 euros dans la capitale. En quatrième position, on trouve Florence et ses 435 euros. Modène et Bergame sont presque à égalité, avec respectivement 412 euros et 411 euros. Padoue et Vérone (404 et 401 euros respectivement) dépassent également de peu le seuil des 400 euros. Juste en dessous de ce chiffre, Venise (396 euros) et Brescia (385 euros) ferment le top 10.

La situation est différente si l’on examine les prix pour un lit double : si la capitale lombarde conserve la première place avec 348 euros, Rome est en deuxième position avec 272 euros. Troisième position pour Naples, qui ne fait pas partie du top 10 pour les lits simples, avec 258 euros. Elle est suivie par Florence (255 euros) et Bologne (249 euros). La sixième place est occupée par Padoue, avec 231 euros, suivie de Modène, où un lit coûte en moyenne 226 euros. Enfin, entre 220 et 210 euros, on trouve les villes de Turin, Vérone et Pavie, ce qui est légèrement supérieur à la ville de Venise, qui ne figure donc pas dans le top 10.

Certaines villes enregistrent d’importantes fluctuations du prix des chambres, y compris en 2023. C’est le cas de Bari, qui gagne 29% par rapport à 2022. Les prix augmentent également de 18% à Brescia et Palerme. Parme et Pescara voient les tarifs des chambres individuelles augmenter de 16 % en un an. D’autre part, ce sont surtout les sites universitaires les plus connus qui montrent un ralentissement dans la course aux prix, quand ce n’est pas une baisse : c’est le cas de Padoue, où les prix ont baissé de 12 % en un an, mais aussi de Florence et de Trente, avec respectivement -4 % et -2 %. La ville de Sienne se situe à -1%, tandis que Rome n’enregistre aucun changement par rapport à l’année dernière. Milan elle-même, la plus rapide dans la course aux augmentations de prix, a vu les prix augmenter « seulement » de 1 % en 2023 ; Bologne de 8 %.

Selon Giordano, « à long terme, nous verrons également les résultats des investissements envisagés par le PNR ou de nouvelles initiatives de développement privé pour les résidences étudiantes, mais à court terme, c’est le secteur de la petite propriété qui a compris l’opportunité d’offrir ses biens sur une base de partage et qui en récolte les bénéfices. Cette croissance de l’offre de logements conduira à un meilleur équilibre entre l’offre et la demande, ce qui freinera enfin la hausse des loyers ».