Un taux forfaitaire plus élevé et un code anti-évasion. L’année 2024 marque le début d’une nouvelle ère pour les locations de courte durée. Bien que les mesures aient été allégées par rapport aux hypothèses initiales, il s’agit de la première réglementation d’un secteur qui s’est développé jusqu’à présent sans enjeux. La répression intervient après des mois de controverse qui ont commencé avec la protestation d’étudiants sous des tentes à Milan contre les coûts insoutenables de la location dans les grandes villes. Ces dernières années, ils ont augmenté beaucoup plus rapidement que les prix de l’immobilier. Le boom des locations de courte durée (de 1 à 30 jours), qui a provoqué un déséquilibre entre l’offre et la demande, avec des maisons disponibles pour le « marché traditionnel » inaccessibles et à des prix fous, a fini par faire l’objet d’une mise en accusation.

Si le problème est d’une part social, il est d’autre part essentiellement économique, les opérateurs traditionnels parlant de concurrence déloyale. En effet, la libéralisation du système, permise par la numérisation, a mis en difficulté les structures hôtelières qui se retrouvent en concurrence inégale. Sans parler des effets sur les villes d’art, qui doivent faire face à une concurrence accrue. surbooking de touristes difficile à gérer. Le premier à se rebeller a été le maire de Florence, Dario Nardella, qui a décidé d’interdire l’ouverture de nouveaux commerces dans le centre historique. A Venise, il y a 50 000 lits pour les touristes, mais aussi pour les résidents. En attendant, même pendant les vacances de Noël, le secteur a fait preuve d’un grand dynamisme, avec une croissance de 30 % de la demande de locations à court terme par rapport à l’année dernière.

Il y a quelques semaines, la nouvelle est tombée de l’accord signé par Airbnb, la plateforme la plus utilisée en Italie, avec l’Agenzia delle entrate pour le paiement de la retenue à la source de 21% non payée par les hôtes (les propriétaires) de 2017 à 2021. Au final, les 576 millions d’euros « réglés » sont un cadeau fait aux propriétaires qui n’ont pas respecté les règles. Les nouvelles règles, qui ont reçu le feu vert final en même temps que la manœuvre, visent précisément à mettre en lumière l’économie souterraine. Pour ce faire, elles s’appuieront sur le Cin, un acronyme qui signifie Code d’identification national : il s’agira de la « plaque d’immatriculation » de chaque chambre, appartement ou structure loué à des touristes, un antidote (que l’on espère efficace) à l’irrégularité. Il devra être affiché dans le bâtiment et figurer dans les annonces publicitaires. Les contrevenants s’exposent à une amende de 800 à 8 000 euros. Seuls ceux qui louent sur une base entrepreneuriale (et pas tous comme prévu initialement) devront équiper les appartements de détecteurs de fuites de gaz et d’extincteurs. Un autre élément du cadre réglementaire approuvé dans l’Anticipi dl à la mi-décembre est la limite minimale de deux nuits. Cette mesure vise à protéger les installations hôtelières et à limiter le tourisme de passage. Il ne sera pas possible de ne rester qu’une seule nuit dans toutes les villes métropolitaines, à la seule exception des familles nombreuses, qui bénéficient d’une dérogation spéciale en raison des coûts plus élevés.

La règle sur le « cedolare secca » s’est retrouvée dans le chaudron de la loi de finances. Elle prévoit pour ceux qui louent pour de courtes périodes un taux de 26%. Un amendement a arraché, dans la zone de César, une réduction pour une seule propriété qui restera à 21%. Pour ceux qui possèdent plus de quatre appartements, et qui sont donc considérés comme des professionnels, l’obligation de payer l’Irpef demeure. L’Aigab (Association italienne des opérateurs de location à court terme, qui représente environ 220 opérateurs) a quantifié le phénomène, du moins son aspect « légal ». En Italie, sur les 9,3 millions de résidences secondaires, seules 640 000 font officiellement partie du marché de la location à court terme (6,6 % seulement). Sur ce nombre, 200 000 sont gérées par des sociétés pour le compte des propriétaires. Le revenu moyen d’un appartement est de 17 000 euros, avec des pointes de 39 000 et 31 000 euros à Rome et à Milan, et des niveaux minimums de 6 000 euros pour les stations balnéaires et de montagne. Mais en fin de compte, si l’on exclut le coupon sec, les charges, l’Imu et les commissions aux portails, le revenu est réduit à un peu plus d’un tiers (35 %).

Les chiffres beaucoup plus modestes sont ceux fournis par Airbnb, qui estime les revenus moyens à 3.500 euros et les hôtes dans trois cas sur quatre avec un appartement loué, dont les revenus servent à « compléter le budget familial ». Le secteur, toujours selon l’Aigb, représente environ 11 milliards pour les réservations directes et 44 milliards de revenus induits entre le transport, l’alimentation, la culture et le shopping. Pour l’association, les restrictions auront l’effet inverse de celui escompté : elles encourageront l’économie souterraine et l’illégalité et augmenteront les prix même pour les locations classiques, comme cela s’est produit à Amsterdam, première ville à interdire les locations de courte durée, et dans d’autres métropoles européennes. « Nous rejetons totalement l’augmentation du coupon sec à 26 % car il s’agit – explique Mario Celani, président de l’Aigab – d’une intervention fortement idéologique, dépressive d’un point de vue économique et visant à décourager ceux qui veulent faire des affaires dans ce pays. En définitive, cette augmentation est un gâchis qui compliquera la vie de ceux qui se comportent honnêtement en décourageant les rénovations et les investissements dans les résidences secondaires, sans aucun impact positif significatif sur la fiscalité ».